賃貸借に関する訴訟

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近年、経済状況の悪化により賃料滞納に関する案件が増えています。賃貸人の損害を最小限に食い止めるためには、未払賃料額が膨れ上がって回収不能となる前に法的手続をとることが肝要です。また、賃料不払を続ける賃借人との契約を解除し速やかに建物を明け渡させた上で、新しい賃貸借契約を締結し賃料収入を確保していかなければなりません。そのために必要となる法的手続を迅速に行います。

業務

滞納家賃の支払請求と、賃貸借契約の解除

賃借人に対し内容証明郵便を送付して未払賃料を請求すると共に、一定期間内に支払がない場合には、賃貸借契約を解除する旨通知します。分割払等の和解交渉も賃貸人を代理して行います。協議が整った場合には、公正証書を作成し、将来の未払の場合に備えることになります。

占有移転禁止仮処分の申立

賃借人に対する建物明渡請求訴訟で勝訴しても、賃貸物件の占有が賃借人以外の者に移っていた場合には、当外占有者には勝訴判決の効力が及ばず建物明渡の強制執行を行うことが出来ません。そこで、建物明渡請求訴訟を提起する前に裁判所に対して占有移転禁止仮処分の申立てを行い、建物占有者（被告）を確定し、勝訴判決を得た後の強制執行の実効性を確保します。賃貸人は、仮処分の保証金として賃料の数ヶ月分の金額を供託しなければなりませんが、勝訴判決の確定後、担保取消の申立てを行い供託金の還付を受ける手続も行います。

建物明渡等請求訴訟

賃料不払のまま賃貸物件に居住し続ける賃借人に対しては、賃料等の支払と建物明渡を求めて、建物明渡等請求訴訟を提起します。賃借人の所在が不明な場合は、賃借人の所在について独自の調査を行います。それでも、賃借人の所在が不明な場合には、公示送達の方法により、判決を取得することができます。建物明渡訴訟の判決言渡しまでには、少なくとも3ヶ月はかかりますので、賃借人に早期かつ任意の明渡しをさせるため、訴訟提起後も和解協議を行う場合があります。

建物明渡強制執行

勝訴判決を得た後も賃借人が任意に建物を明け渡さない場合には、建物明渡の強制執行の申立を行います。執行官との面談及び交渉、執行業者や解錠業者の手配、明渡しの催告及び強制執行における立会等を行います。賃貸人が立替払した強制執行費用について債務名義を得るための手続として、強制執行費用確定処分の申立てを裁判所の書記官に対して行います。

未払賃料等及び強制執行費用について、任意の支払がない場合は、賃料支払の確定判決と強制執行費用に関する書記官の処分を債務名義として、賃借人の財産に強制執行します。

賃料減額請求への対応

不動産市況の低迷により、建物の賃借人の側から賃料減額請求訴訟を提起されることが多くあります。賃料減額請求訴訟が提起された場合には、適切な鑑定機関に適正賃料の鑑定を依頼し、公正な価格の算定を行ってもらう必要があります。通常、原告（賃借人）、被告（賃貸人）の双方から鑑定評価書が提出されますので、相手方当事者の提出した鑑定書の内容に問題がある場合には、裁判所において相手方鑑定書の問題点を指摘する必要があります。賃料減額請求訴訟において双方の当事者から鑑定意見書が出された場合には、裁判官の指導により和解が成立することも多くありますが、当事者間による協議が整わない場合には、裁判所において鑑定がなされることもあります。

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当事務所が扱った事例

建物定期賃貸借契約の期間満了後、賃借人が賃料の支払を行わず、任意の明渡しも行わないため、建物明渡及び未払賃料の支払を求めて訴訟を提起し、全面勝訴の上、明渡執行を行いました。
賃料の滞納を継続している賃借人と全く連絡がとれないことから、契約を解除し、未払賃料支払請求、建物明渡請求訴訟を提起し、公示送達による送達の上、勝訴判決を取得し、明渡執行を行いました。
賃料減額訴訟で被告である家主を代理し、鑑定評価書を提出。裁判所が選任した鑑定人の意見をもとに、少額の賃料減額で和解が成立しました。

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用語

借地借家法は、民法の賃貸借に関する条項の特則として、土地及び建物の賃貸借について、主に賃借人を保護する観点から、契約の期間や解除の要件等について定める法律です。

（アルファベット・五十音順）

正当事由: 普通借家契約において建物の明渡しを求めるためには、正当事由を必要とします。正当事由としては、建物が古くなり建て替えの必要がある場合や、自らその建物を使用する必要があることなどがあります。立退料として一定の金銭の支払がなされる場合には、正当事由の要素の一つとして考慮されます。
建物明渡しの強制執行: 建物明渡しの強制執行は、公正証書や和解調書、確定判決などの債務名義に基づいて行います。執行官が鍵を開錠し、建物の内部に立ち入り、専門の引越業者を使って、賃借人が使用する家具や家財道具を執行官が指定した倉庫に移転させます。
定期建物賃貸借: 定期建物賃貸借は、期間の定めのある賃貸借契約においてあらかじめ書面により契約の更新がなされないことを定めた賃貸借契約です。家主としては、賃貸借期間の満了後、正当事由を必要とすることなしに建物の明渡しを求めることができます。
普通借家契約: 定期建物賃貸借契約でない賃貸借契約をいいます。普通借家契約においては、賃借人の居住を保護する観点から、家主としては、期間の定めのある場合であっても、正当事由がない限り期間の満了を理由に建物の明渡しを求めることができません。

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